רוב עסקאות המקרקעין בישראל מבוצעות בגין תמורה כלשהי – כלומר, עסקת מכירה של נכס עבור סכום כסף. עם זאת, קיימים מקרים לא מעטים בהם מבוצעת העברה ללא תמורה, לרוב בין קרובי משפחה כגון: הורים וילדים, בני זוג ואחים. מדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר, הטומנת בחובה חיוב תשלום מס. עם זאת, בחלק מעסקאות המתנה ישנן הטבות מס הן לגבי מס השבח (החל על מעביר הנכס) והן לגבי מס הרכישה (החל על מקבל הנכס).

המקור להטבות מס השבח בעסקאות מתנה בין קרובי משפחה נמצא בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק" ו/או "חוק מיסוי מקרקעין") והמקור להטבות מס הרכישה בעסקאות מתנה בין קרובי משפחה נמצא בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) תשל"ה-1974 (להלן: "התקנות" ו/או "תקנות מיסוי מקרקעין"). על כן, חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין מקצועי בעל ניסיון בעריכת עסקאות מתנה ובקיא בהטבות ובתכנון המס האפקטיבי בעסקאות מעין אלה.

​

הטבות המס בגין העברה ללא תמורה מוענקות בהעברה לקרובים מדרגה ראשונה בלבד. שכן, עבור עסקת מתנה לאדם קרוב שאינו מדרגה ראשונה יחול חיוב מס כפי שחל בעסקת מכר רגילה. כמו כן, חשוב להבהיר כי הגדרת קרוב משפחה מדרגה ראשונה הינה הגדרה שונה לעניין מס השבח ומס הרכישה. שכן, החוק מגדיר מיהו קרוב לעניין מס השבח והתקנות מגדירות מיהו קרוב לעניין מס הרכישה. על כן, על עורך הדין המייצג להיות בקיא בהגדרות החוק והתקנות על מנת ללוות את לקוחותיו בצורה המיטבית בעסקאות העברה ללא תמורה ובעסקאות מתנה.

​

 

במסגרת ייצוג עסקאות העברה ללא תמורה או עסקאות מתנה נדרש ליווי החל מהשלב הראשון בו עורך הדין מבצע את הבדיקות המקדמיות עבור הנכס ונותן המתנה, ועד לסיום העסקה בה נרשמות זכויות מקבל המתנה במרשם הזכויות הרלוונטי. להלן עיקרי השלבים:

​

בשונה מעסקאות מקרקעין בהן מועברת תמורה, בעסקת מתנה או בהעברה ללא תמורה יערכו הבדיקות המקדמיות הבאות בלבד:

​

בדיקה קניינית

בטרם יציאה לעסקת מתנה יש לערוך בדיקה קניינית של הנכס הנעבר ושל המגבלות החלות על הנכס ו/או על המעביר (נותן המתנה). הבדיקה מתבצעת באמצעות נסח טאבו ו/או אישור זכויות מאת החברה המשכנת כשזכויות המעביר רשומות בספרי החברה המשכנת ו/או אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל ככל והזכויות בנכס המועבר הינן בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל. כמו כן, למרות שמדובר בעסקת מתנה וכאשר הנכס נרשם בפנקס הבתים המשותפים, עורך הדין המלווה בעסקה ייעזר גם בתשריט, צו ותקנון הבית המשותף כדי לבצע זיהוי מלא של הנכס. הבדיקה הקניינית הינה בדיקה חשובה גם בעסקאות מתנה, שכן באמצעותה ניתן לבחון מול איזה גורם מתנהלת העסקה ובאילו מגבלות יש לטפל (לדוגמא - הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים וכו') על מנת להעביר את הנכס לידי מקבל המתנה ולרשום אותו כראוי במרשם הרלוונטי.

​

בדיקה תכנונית

מטרת הבדיקה התכנונית הינה לבחון את ההתאמה בין מצבו הפיזי הקיים של הנכס לבין התשריט, היתר הבניה ומסמכי הבית המשותף כפי שאלה מופיעים בתיק הבניין של הועדה המקומית בה מצוי הנכס. גם בעסקאות מתנה מומלץ לבצע בדיקה תכנונית ולוודא שאין מגבלות החלות על הנכס אשר עלולות לסכל את העברת הזכויות ו/או להקים חבות כספית כלפי הוועדה המקומית.

​

בדיקה מיסוית

בעסקאות מתנה ובהעברות ללא תמורה לקרוב כהגדרתו בחוק ובתקנות קיימים הקלות ופטורים מסוימים, כפי שאלה מוצגים להלן:

מס רכישה

על פי התקנות, מס הרכישה החל בעסקת מתנה או בהעברה ללא תמורה לקרוב (כאשר מקבל המתנה הינו הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח, אחות, בן זוג או אדם שהיה בן זוג בחצי שנה שלפני העברה) הינו 1/3 ממס הרכישה המשולם בעסקאות תמורה. עם זאת, כאשר מקבל העברה הינו בן זוג של נותן המתנה הגר עימו בדירה, יחול פטור מלא מתשלום מס הרכישה.

מס שבח

על פי החוק, מס השבח בעסקת מתנה או בהעברה ללא תמורה לקרוב (כאשר מקבל המתנה הינו בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן הזוג ובני זוגם) נדחה עד ליום בו ימכור הקרוב את הדירה. עם זאת, ההקלה בדבר דחיית תשלום מס השבח תחול גם על אח ואחות מקבלי המתנה, ככל והדירה התקבלה מההורים או מהסבים.

היטל השבחה

המצאת אישור עירייה בהעברת זכויות ללא תמורה אינה מטילה חבות כלשהי של היטל השבחה. עם זאת, בעסקה זו על מקבל המתנה לחתום על התחייבות מול הרשות המקומית על פיה הוא לוקח על עצמו את כל החבויות עבור היטל השבחה במועד בו הוא ימכור את הדירה.

​

הכנת תצהירי מקבל ונותן המתנה

כאשר עסקינן בעסקת מתנה או בהעברה ללא תמורה, עורך הדין המלווה את העסקה יצרף תצהירים של מקבל המתנה ונותן המתנה בכדי לוודא כי המתנה או ההעברה ללא תמורה אכן נעשו באופן חופשי ומרצון. על כן, אין חובה בעסקה מעין זו לערוך הסכם העברה ללא תמורה אלא די בתצהירים אלה על מנת להעביר את הזכויות בנכס.

​

דיווח למיסוי מקרקעין

לפי חוק מיסוי מקרקעין, גם בעסקאות העברה ללא תמורה או בעסקאות מתנה כל אחד מהצדדים לעסקה מחויב בהגשת דיווח בתוך 30 יום וכן, לשלם את המס המוטל על העסקה בתוך 60 ימים ממועד החתימה לכל היותר. העדר תשלום או דיווח במועד עלול לגרור חיוב בעיצומים כספיים ואף לעלות לכדי עבירה פלילית.*

*קרא עוד על דיווח לרשויות המס ותכנון מס אפקטיבי בכל עסקה

​

רישום זכויות

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, קובע כי עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. לפיכך לצורך סיום העסקה נדרש מקבל המתנה לרשום את זכויותיו במרשם הזכויות הרלוונטי.

​

מושגים נוספים שכדאי להכיר

​

תקופת צינון

בכדי למנוע מניפולציות לטובת הפחתת מס, נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן למכור את הדירה שהתקבלה במתנה לתקופות שונות בפטור ממס שבח. בעסקאות העברה ללא תמורה שנערכו לאחר 01.01.2014 תחול תקופת צינון של 4 שנים מיום קבלת המתנה, ובמקרה בו מקבל המתנה התגורר בדירה בדרך קבע, 3 שנים מהיום בו החל להתגורר בה באופן קבוע.

​