עסקת רכישה או מכירה של דירת יד שניה כרוכה בהוצאה כספית משמעותית ויחד עם זאת, מורכבת ממספר היבטים ייחודיים. לכן, בטרם ביצוע העסקה נדרש לבצע מספר בדיקות מקדמיות לבדיקת הממכר אשר בסופן יוכל הרוכש לקבל החלטה מושכלת האם הדירה מתאימה עבורו. הבדיקות המקדמיות משתנות בהתאם לסוג הנכס ומומלץ לבצע את כולן על מנת לקבל את מלוא המידע הדרוש בטרם רכישת הנכס. בנוסף, במהלך העסקה יש נדרש לערוך משא ומתן יעיל אל מול בא כוח הצד שכנגד, לערוך תכנון מס אפקטיבי ולסיים את העסקה בתשלום מלוא התמורה על ידי הרוכש ורישום זכויותיו במרשם הרלוונטי.

 

במסגרת ייצוג מכירת ו/או רכישת דירות יד שנייה נדרש ליווי החל מהשלב הראשון ועד לסיום העסקה.

להלן עיקרי השלבים:

 

בדיקה קניינית

הבדיקה הראשונה שיש לערוך בטרם ביצוע עסקת מקרקעין הינה הבדיקה הקניינית של הנכס, של המוכר ושל המגבלות החלות על הנכס ו/או על המוכר. הבדיקה הקניינית מתבצעת באמצעות נסח טאבו ו/או אישור זכויות מאת החברה המשכנת כשזכויות המוכר רשומות בספרי החברה המשכנת ו/או אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל ככל והזכויות בממכר בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל. כמו כן, כאשר הנכס נרשם בפנקס הבתים המשותפים נעזר גם בתשריט, צו ותקנון הבית המשותף בכדי לבצע זיהוי מלא של הנכס. הבדיקה הקניינית הינה בדיקה מהותית ביותר, שכן באמצעותה ניתן לבחון מול איזה גורם מתנהלת העסקה ובאילו מגבלות יש לטפל (לדוגמא - הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים וכו') על מנת להעביר את הנכס לידי הרוכש ולרשום אותו כראוי במרשם הרלוונטי.

​

בדיקה תכנונית

מטרת הבדיקה התכנונית היא לבחון את ההתאמה בין מצבו הפיזי הקיים של הנכס לבין התשריט, היתר הבניה ומסמכי הבית המשותף כפי שאלה מופיעים בתיק הבניין של הועדה המקומית בה מצוי הנכס. בנוסף, חשוב לבצע בדיקה תכנונית ולוודא שאין מגבלות החלות על הנכס, כגון: חריגות בניה, הפקעות, צווי הריסה, צו נכס מסוכן וכו'. הבדיקות התכנוניות מקבלות משנה תוקף ככל שמדובר ברכישת בית צמוד קרקע, דירת גן, דירת גג, פנטהאוז וכל נכס שבו מתבצעים שינויים ותוספות לעיתים קרובות. בעסקאות אלה מומלץ במיוחד לשכור שירותי שמאי מקרקעין מוסמך שיבצע את כלל הבדיקות עבור הלקוח.

​

בדיקה מימונית

בדיקה זו חשובה לצורך ביצוע העסקה ובמיוחד כאשר הלקוח הינו הרוכש בעסקת המקרקעין. במקרה זה יש לבדוק כיצד מתכנן הרוכש לממן את הרכישה ומהו מקור הכסף שלו. על מנת לתכנן את העסקה באופן מיטבי יש לברר עם הרוכש מספר עניינים כגון: איך בכוונתו לרכוש את הנכס? האם באמצעות הון עצמי? האם הוא מתכנן ליטול הלוואה המובטחת במשכנתא? מה הוא אחוז המימון בעסקה? האם התקבל אישור עקרוני מהבנק? וכו'. חשוב לציין כי במידה והרוכש מתכנן לממן את העסקה בעזרת הלוואה המובטחת במשכנתא העולה על סך של 60% משווי הנכס, חלה חובה להיעזר בשמאי המופיע ברשימת השמאים המקובלים על ידי בנק ישראל בכדי שזה יעריך את שווי הנכס. הסיבה לכך, נובעת מהעובדה שכיום הבנק המלווה שולח שמאי מטעמו להערכת שווי הנכס, רק לאחר החתימה על הסכם המכר. על כן, במידה והשמאי מטעם הבנק מעריך את שווי הנכס בחסר, יכול להיווצר מצב בו הונו של הרוכש אינו מספיק למימון העסקה וכך הוא יקלע למצב של הפרת הסכם. כלומר, הרוכש יקבל הלוואה נמוכה מכפי שהתחייב בהסכם המכר, בהתאם להערכת השמאי של הבנק, ולפיכך יתכן ולא יוכל לעמוד בפריסת התשלומים בעסקה.

בעת ייצוג המוכר, נבדוק האם ישנה הלוואה המובטחת במשכנתא הרשומה על הנכס וכיצד הוא מתכוון לסלק אותה. האם הוא מתכנן לגרור את ההלוואה לטובת מימון נכס נוסף? האם הוא מתכוון לסגור את ההלוואה באמצעות כספי התמורה וכו'. זאת על מנת שנוכל לתכנן באופן אפקטיבי את פריסת התשלומים בשתי העסקאות במקביל.

​

בדיקה מיסוית

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") והתקנות מכוחו, הינו המקור המשפטי המנחה את עורך הדין בעת בחינת החשיפה למס במסגרת ליווי עסקת מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין טומן בחובו פטורים והקלות בתשלומי המיסים החלים על הצדדים ברובם המוחלט של עסקאות מקרקעין. פטור במכירת דירת מגורים יחידה, פטור אגב ירושה, פטור בהעברה ללא תמורה, חישוב ליניארי מוטב, הקלות לנכים, עוורים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות, פריסת תשלום המס למוכרי דירות וקיזוז החבות במס כנגד הפסדים עסקיים, ניכוי הוצאות וכו', הינם חלק קטן מהפטורים וההקלות אשר ניתן לנצל בעסקאות מקרקעין. על כן, חשוב לשכור שירותיו של עו"ד המתמצא בכלל האפשרויות הקיימות בדין, המאפשרות תכנון מס אפקטיבי והוזלת העלויות בכל עסקה.

​

עריכת הסכם המכר

לאחר הבדיקות המקדמיות וכחלק מהייצוג המשפטי, מכין עורך הדין את הסכם המכר ודואג להגן על אינטרס הלקוח תוך שימת דגש על תכנון מס אפקטיבי וכדאיות העסקה, בנוסף מקיים עוה"ד משא ומתן משפטי עם בא כוח הצד שכנגד, מלווה את הצדדים בשלבי ביצוע ההסכם עד לסיומה של העסקה ורישום הזכויות כנדרש במרשם הרלוונטי.

​

דיווח למיסוי מקרקעין

לפי חוק מיסוי מקרקעין, כל אחד מהצדדים לעסקה מחויב להגיש דיווח בתוך 30 יום וכן, לשלם את המס המוטל על העסקה בתוך 60 ימים ממועד החתימה לכל היותר.

העדר תשלום או דיווח במועד עלול לגרור חיוב בעיצומים כספיים ואף לעלות לכדי עבירה פלילי.*

*קרא עוד על דיווח לרשויות המס ותכנון מס אפקטיבי בכל עסקה

​

רישום זכויות

סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969, קובע כי עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. לפיכך לצורך סיום העסקה נדרש הרוכש לרשום את זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין או במרשם אחר במקרים מסוימים.

​