בעסקאות רכישת דירה חדשה מקבלן, המסגרת הנורמטיבית הינה רחבה, ומטרתה לשמור על האינטרסים של רוכשי הדירות "הצד החלש" אל מול היזמים והקבלנים באמצעות הוראות קוגנטיות שאינן ניתנות לשינוי בשום צורה ו/או הסכם. אחד החוקים המרכזיים המגנים על רוכשי הדירות הינו חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") והתקנות מכוחו המסדירים את חובות הקבלן כלפי רוכשי הדירות בכל הנוגע למועד המסירה ופיצויים בגין איחור, אחריות לתיקונים ואי התאמות, צירוף מפרט, התחייבויות הקבלן, תקופת בדק, חברת ניהול, שינויים בתקנון רכוש משותף וכו'. בנוסף, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר להבטחת השקעות") והתקנות מכוחו מסדירים את המנגנונים להבטחת הכספים של רוכשי הדירות, מכתבי החרגה, קביעת קצב תשלומים לקבלן בסיטואציות שונות וכו'. על כן, נדרש כי עורך הדין המלווה יהיה בקיא בחוקים ובתקנות אלה בכדי להגן על האינטרס של רוכשי הדירות ברכישת דירות יד ראשונה מקבלן.

 

במסגרת ייצוג ברכישת דירות יד ראשונה מקבלן נדרש ליווי החל מהשלב הראשון בו חותמים רוכשי הדירה על בקשת ההרשמה, עריכת הבדיקות המקדמיות אודות הנכס והקבלן, ועד לסיום העסקה בה נרשמות זכויות הרוכש במרשם הזכויות הרלוונטי. להלן עיקרי השלבים:

 

קבלת מסמכים מהקבלן לצורך תחילת הייצוג

בקשת הרשמה, הסכם מכר לרבות נספחים, נסח רישום ו/או אישור זכויות, הסכם רכישה מקורי, חוזה חכירה ו/או חוזה פיתוח, מפרט, סוג הבטוחה, אישורי מיסים של הקבלן, היתר בניה, מכתב החרגה מותנה, נוהל הזמנת שינויים בדירה וכו'.

​

בדיקה קניינית

יש לבחון מהו מקור זכויות היזם במקרקעין (בעלות, עסקת קומבינציה, הסכם פיתוח, הסכם חכירה וכו').

​

בדיקה תכנונית

בדיקת היתר הבניה, התב"ע והסביבה בוועדת התכנון והבניה המקומית על מנת לבחון מה ניתן לבנות על הקרקע, מה מצב הסביבה לאחר מכן ומהם זכויות הבניה על פי תכנית הבניין והיתרי הבניה.

​

בדיקה מימונית

בדיקה האם הפרויקט מלווה בליווי בנקאי סגור או ללא ליווי בנקאי סגור. כמו כן, ליווי בעסקה עם ליווי בנקאי סגור בכל הקשור לקבלת אישור עקרוני מהבנק (במידה ויש כוונה לרכוש את הדירה באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא), קבלת ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח עבור כל תשלום המשולם ליזם, קבלת מכתב החרגה מהבנק לאחר סיום התשלומים ורישום הערת אזהרה על שם הרוכש ו/או קבלת חוזה חכירה חתום במידה והקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל.

​

בדיקה מיסוית

חישוב מס הרכישה הצפוי שעל הלקוח לשלם כחלק מרכישת הדירה (חישוב מס רכישה עברו דירה יחידה או דירה נוספת). כמו כן, תכנון מס ובדיקה האם יש זכאות להקלות ו/או הטבות כאלה ואחרות על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974. בנוסף, קבלת טופס 50 מהיזם בו מצהיר היזם כי הינו ממוסה על ידי מס הכנסה ולא על ידי מיסוי מקרקעין, בכדי שהרוכש לא יחויב בתשלום מקדמת מס שבח על ידי רשות המיסים.

​

בדיקה פיזית

נעשה באמצעות התוכניות והמפרט הטכני המפרטים כיצד הולך להיבנות הבניין (יש להיעזר במהנדס או אדריכל).   

​

תיקון ההסכם ונספחיו

בשלב זה של העסקה, תבוצע בדיקה מי היא החברה היזמית מולה חותמים הרוכשים על הסכם המכר (בדיקה ברשם החברות לגבי פשיטות רגל), ומי הוא מורשה החתימה מטעמה. כמו כן, תתבצע בדיקה של הקבלן המבצע והסמכתו בפנקס הקבלנים.

בעת בחינת הסכם המכר שנשלח מאת היזם לרוכשים, בא כוח הרוכשים יבצע תיקונים ושינויים באמצעות נספח שינויים, וזאת כיוון שבעסקאות מסוג זה נהוג כי היזם מעביר לכלל הרוכשים חוזה סטנדרטי אחיד אותו יש לתקן עפ"י דרישות הרוכש ובהתאם להוראות חוק המכר דירות וחוק המכר להבטחת השקעות. עורך הדין יבצע בדיקה כי הסכם המכר תואם את הוראות חוקים אלו ואת התקנות מכוחם ויידע את הרוכשים בזכויותיהם. בנוסף, יש לוודא נוהל הזמנת שינויים ועלותם, ולבחון את הבטוחות הנרשמות בעקבות הזמנת השינויים, את תקופת בדק הבית ואת אחריות הקבלן על פי חוקים אלו.

​

דיווח למיסוי מקרקעין

בשלב זה יתבצע בין היתר תכנון מס אפקטיבי ובדיקת כל ההקלות וההטבות אשר להם זכאי הרוכש*.

*קרא עוד על דיווח לרשויות המס ותכנון מס אפקטיבי בכל עסקה

​

עריכת תכנית שינויים מאושרת על ידי היזם + תיאום מועד מסירה

עורך הדין המייצג יוודא מנגנון המבטיח כי במועד המסירה בפועל הדירה תהיה מושלמת ותייתר ככל הניתן את הצורך בהשלמות ותיקונים לאחר שהדירה מאוכלסת (סיור ופרוטוקול ליקויים לתיקון + מסירת הדירה לאחר תיקון הליקויים שפורטו בתקנון).

​

החזרת ערבויות + מכתב החרגה + פרוטוקול + מסירת הדירה

עורך הדין ילווה את הרוכש בהחזרת הערבויות והביטחונות, קבלת מכתב החרגה מהבנק וקבלת הדירה עם פרוטוקול המסירה.

במקרה של איחור במסירה, יש לדאוג להפעלת מנגנון הפיצוי בהתאם להוראות חוק המכר להבטחת השקעות.

​

רישום זכויות

ישום זכויות הלקוח במרשם הרלוונטי. ראוי להבהיר כי בשלב הראשון, הרישום נערך בפנקסי החברה המשכנת ו/או ברשות מקרקע ישראל, שכן רישום הבית המשותף ורישום הזכויות ע"ש הרוכשים בתת חלקה נפרדת הינו הליך אשר בדרך כלל לוקח מספר שנים.

​

מושגים נוספים שכדאי להכיר

​

ליווי בנקאי סגור

יווי בנקאי סגור הינו מודל מימון בו היזם לוקח מימון מבנק מלווה ובתמורה משעבד את הקרקע עליה נבנה הבניין לטובתו. בליווי בנקאי סגור כל ההתנהלות הכספית (קבלת כספים מהרוכשים והוצאת כספים על ידי היזם לטובת תשלום שלבי הבניה) מתנהלת בתוך חשבון סגור המנוהל על ידי הבנק. חשוב להבהיר, כי פרויקט בליווי בנקאי סגור שומר על הרוכשים בכך שהקבלן לא יכול לערבב בין כספי הבנק המלווה לבין כספים של פרויקטים שונים תחת אותו חשבון. בליווי בנקאי סגור, הבנק משלם לפי התקדמות הבנייה ככה שבמקרה והיזם נכנס לסחרור, קיימת בטוחה על הכסף והבנק יכול להמשיך את הפרויקט בעצמו ו/או באמצעות יזם אחר מאותו השלב בו היזם הראשון הפסיק.

​

בקשת הרשמה

בכל עסקת יד ראשונה, בשלב הראשון נדרש הרוכש לחתום על מסמך שנקרא בקשת הרשמה. בקשת הרשמה הינו מסמך חד צדדי בו הרוכש חותם על הבקשה לרכוש דירה מהקבלן. המסמך מכיל את סכום העסקה ותנאים נוספים הנקבעים ע"י הקבלן. תפקידו של עורך הדין לוודא כי ההתחייבויות עליהן התבקש הרוכש לחתום אינן דרקוניות ואינן עלולות לגרור הפסדים כספיים במידה והעסקה לא תצא לפועל מסיבה כזו או אחרת. לדוגמא: בחלק מבקשות ההרשמה ישנה דרישת תשלום מקדמה / דמי רצינות שאינם מוחזרים לרוכש במידה והוא מחליט שלא לרכוש את הדירה. תפקיד עורך הדין לוודא כי הרוכש אינו חותם על התחייבויות שלא יוכל לעמוד בהן לאחר מכן.

​

​